寻美·设计下的中国——合肥站 “地王”趋势下的产品策略圆满落

来源: 未知 2016-06-23 合肥热点网

　今年以来，一二线城市土地市场异常火爆。土地市场火热的同时，一二线城市新房价格继续上涨。2016年5月，全国新建住宅价格环比上涨的74个城市中，涨幅居前十位的城市全部为二线城市。其中，“地王”频出的合肥、南京、杭州分列第二、第四和第七位。

　　2016年6月18日，由地产线主办，全经联合肥企业家创新俱乐部、悉创国际、合富辉煌、蒙田智慧协办，力夫环球、赛肯思景观、上海柏涛倾力支持的“地王”趋势下的产品策略在“地王”中心地带合肥成功举办。

　　本次活动莅临现场不仅仅有多位知名设计师，到场的还有：安徽文一地产集团、安徽安粮地产、安徽利港投资集团、合肥旭辉、绿地集团、合肥华润、合肥万达、七彩地产、安徽省清源房地产研究院、高新股份等多位知名地产开发企业高管到场。

　　伴随地王项目的不断刷新，设计师们如何通过有效的手段辅助开发商突破售价，高价如何转换成为利润高保证?现场进行了一场别开生面的讨论，同时在地产线多媒体各大平台进行同步网络直播，将线上线下的朋友融聚一堂，与嘉宾进行热烈互动，不在现场也不错过现场的每一个精彩瞬间。

　　力夫环球大中华区董事总经理康续瀚

　　文旅项目地王的设计实践

　　文旅项目主要分为五大类，主题游乐类、景点依托型、文化小镇型、度假酒店型、文旅综合型。作为一个互联网+建筑设计的平台，以设计助力甲方寻找适合项目的设计单位是如何打造项目的呢?

　　何为成功的模式?

　　聚焦(深度)：具备核心的竞争力，有自己的拳头产品，在某一个专业领域达到垄断地位。

　　加法(广度)：一个简单的加法可以产生乘法的效应，从质变到量变的效果。

　　真正的万达模式?

　　万达广场主要分两大类，持有和销售。万达茂有别于万达广场，更多的注入儿童体验和娱乐业态，是一个扩大版和加强版的万达广场，选址也是在城市的核心地段，或者自己打造一个核心。

　　万达城本质上也是一个文化旅游的综合大快销，早期是万达长白山度假区，同时借鉴迪斯尼在周围布置一些酒店群，通过这个项目积累了两个核心产品：酒店群和滑雪场。

　　第二个项目是武汉中央文化区，汉秀借鉴了拉斯维加斯秀，有娱乐的单体，借鉴环球影城。汉街借鉴了威尼斯的风情街。

　　第三个是西双版纳，西双版纳贡献了两个核心产品：主题公园和医疗产业。

　　万达模式历程

　　一代万达城(探索和创新)

　　万达长白山国际度假区

　　武汉中央文化区

　　万达西双版纳国际度假区

　　二代万达城(模式成熟，批量生产)

　　哈尔滨万达文化旅游城

　　合肥万达文化旅游城

　　南昌万达文化旅游城

　　广州万达旅游城

　　青岛东方影都

　　无锡万达文化旅游城

　　都江堰万达文化旅游城

　　三代万达城(创新)

　　南京仙林万达茂

　　赛肯思景观董事长杨茜

　　地王题解——从心定义生活

　　马尔克斯曾经说过：生活不是我们活过的日子，而是我们记住的日子。当我们的生活被重新审视的时候，脱离了基本活着的需求，对于基础的吃、住、行有保障时，我们开始寻求更高端的生活方式时，我们会反思在生活中可能更向往什么，怎么样满足你的需求?

　　如何重新来定义生活?

　　从个性的角度，要有差异化的视觉审美环境。

　　从价值的角度，在生活里面应该有更为健康和愉悦的体验过程，我们过去只是活着的过程，现在是体验的过程。比如说绿地理想家，万科的景观功能化，东原地产的童梦童享。

　　从情感的角度,你如何和客户形成心灵层面的共鸣，能不能达成，这是最为高端的，最高层面的心理的他对你的认可。你达成了他某些心理的需求，其他形式内容其实已经不重要了。以苏州旭辉·铂悦府的景观设计案例进行分析。

　　对于地王的趋势，设计公司也做了一些转变，包括导向的服务和特制化服务，才能够帮助客户在某一些领域实现最好的效果。赛肯思景观是具有全球化视野和创新思维的公司，现在有三大板块在同时并行，第一是景观设计;第二是交互景观的研发设计和要求;第三个方向是在研发运营儿童主题乐园。

　　澳大利亚柏涛建筑设计集团上海柏涛事业合伙人张康

　　地王项目设计策略与实践

　　换一个角度去思考问题——机遇

　　我们学习地王的设计思维，并不是说拿到地王项目去怎么做，而是地王项目面临的楼面地价高、追求地面值的困境，它的这些方法能否放在自身的项目上。

　　常规的规划、立面、户型，景观的独一无二并不是重点，创造独一无二的内部自我稀缺性，以此获得定价权，并使客户愿意为此买单才是重点。

　　项目定位策略——主题鲜明、资源提炼、文化挖掘

　　1. 文化与度假的结合

　　2. 门当户对

　　3. 仪式感

　　4. 价值感地库

　　·地下大堂

　　·差异化车位设计

　　建筑风格形象策略

　　高性价比的价值感立面研发是核心竞争力。

　　地王项目规划策略

　　理性+感性，除了技术本身，做好一个地王项目还缺什么东西?

　　第一个，是勤奋努力的态度，当所有人都具备了态度以后，其次最关键的是方法，即所谓的思路。如果这两点能够兼顾，项目就可以成功。

　　网友提问：铂悦系是旭辉最高端的产品线，苏州铂悦府已经非常成功，合肥铂悦庐州府跟这个项目有哪些区别，通过哪些方面能让合肥消费者买单，开盘售价是多少?

　　合肥旭辉设计部副总监王棣：苏州铂悦府是旭辉铂悦系的第一座，我们开盘售价目前未定。首先我觉得杨总在展示景观上已经说的很清楚，产品只会一座比一座更好;第二，全智能的社区是要落地的措施;第三，在外部的环境影响下，我们会在净水、空气净化方面做一些改良;最后户型的设计也是贴合合肥居民的需求，打造更多我们自己看了都很心动的产品。

　　网友提问：请问康总，贵司在郑州万达住宅入口和会所做了比较正宗的古典建筑，程声平讲，绿城的新古典是伪新古典。中国的地产项目都是山寨新古典，请问您如何看待古典，新古典建筑在中国地产的困境?未来?

　　力夫环球大中华区董事总经理康续瀚：这个问题非常专业，我个人认为绿城新古典相对来说还是比较正宗的，因为当时整个研发也有很多的小古典是到欧洲去探寻经典建筑，同时也有简单抽象的手法。可以换个角度来理解，比如说亚洲人和东方人来做欧式建筑，就好比欧洲和西方人来做中式建筑。在国外看到东方园林很难做的非常地道，这是城市化不同发展阶段老百姓的审美、情趣，包括眼界、品位会发生变化。深层次来讲也是民族不自信的体现，其实近几年来中式项目，以及挖掘东方人文情怀的项目，随着大国崛起民族意识的提升，这方面还是增加了民族信心。真正非常复古的古典项目已经非常少见，现在都是往简化抽象的新古典、中式或者更现代的方向发展，未来还是很有信心的。

　　网友提问：各位如何看待地王的发展趋势及对房地产的影响?地王是必然性还是偶然性?

　　安徽省清源房地产研究院副院长、合肥家园网总经理宋元：所谓的地王，我们现在讨论的地王仅仅是以价值来体现的，必然性是存在的。但是简单的追求一个地王，那就没有其必要性。所以从地王的发展趋势和对房地产的影响来讲，因为土地的资源越来越稀缺，城市的发展越来越好，在这种情况下，地王产生的可能性就会非常大。最终其实说对房地产影响应该从产品的角度和客户体验方面，而不应该仅仅是看这个地王，或者这块地卖了多少钱，以及这个产品卖了多少钱。

　　网友提问：张总您好，万科请新古典大师斯特恩在中国做了4个正宗新古典项目，万科·大都会79号、厦门万科湖心岛、上海万科翡翠滨江。贵司的合肥海珀等项目的建筑立面，中轴对称等新古典建筑特征，请问绿地海珀和斯特恩项目有多大区别?

　　上海柏涛建筑设计咨询有限公司副总建筑师、设计总监王军刚：绿地海珀系列风格非常多元，绿地的每一个项目，几乎都有研发的课题，微信宣传的需要以及提出创新亮点的课题，从产品的立面、规划模式等，在绿地的体系里面其实是一个非常开放多元的方法。

　　绿地的住宅体系，现在已经进入到产品设计型模式，非常强调从客户不同的价值点层面，客厅的概念如何解读，餐厅的职能会发生什么样的变化。在绿地的项目都会考虑到这些问题，所以现在的住宅设计里面不仅仅强调面宽数量，进深是多少。万科和绿地并列上海柏涛最前端的两个客户。翡翠公园是2014年地王的项目，虽然地处中环内，但却是非常荒凉的地理条件，而且整个基地被政府控规切割成非常小的模式。这样的情况下如何改变?翡翠公园已经卖到7万一平米，上海按这个地价来说，可能在外环外都要卖到8万才能保本。所以这不是一个问题，而是一个课题。问题非常具体，课题是一系列非常系统的东西。每一个项目都有自己非常独特的展示方面，所以绿地海珀和斯特恩是有区别的，两者新古典也是有区别的。

　　网友提问：请问杨总，您对园林景观满足小孩，年轻人的需求大量理解。请问您如何从景观设计解决老年人的需求，例如广场舞?设计年轻人运动社区的关键点，包括足球场，网球场，步道等，如何有机和居住区的结合?

　　赛肯思景观董事长杨茜：我想这个人一定是非常热爱生活的人，巧合的是我们正在跟旭辉做全龄社区的研发，同时还在做交互式景观的研发设计产品的呈现。实际上因为现在客户对于户外生活的要求不太一样，但是同时作为居住区而言，实际上是有限制的，因为在居住区里，我们既希望有大量丰富的活动场所，同时又希望不要在我家楼下，不要打扰到我的生活。居住区环境的面积是有限制的，这个是双重需求，我们怎么样去做平衡。

　　针对于比较豪宅的产品，比如说老年人的需求，提出了比较综合的概念叫“家庭成长”。例如广场舞，我们较倾向于把有限的空间进行处理。不是大量人聚集吵闹的空间，而是有隔离的少数人可以社交的空间，既能够满足一部分的老年人的需求，同时不对其他客户造成干扰。

　　年轻人的运动社区我们提出的是“智能玩法”。对于足球、网球，可以在非室外的环境里面，依靠会所达成室外运动室内化的做法，另外结合VR和交互式的智能设备来共同实现多角度的多种玩法。

　　网友提问：张总，品质感与货值怎么在一个项目平衡?

　　澳大利亚柏涛建筑设计集团上海柏涛事业合伙人张康：首先我们习惯性将品质变为价值感。货值是在单一容积率下不同业态的搭配，这必然会带来空间的紧张，在货值是唯一性或起决定作用的情况下，覆盖率占的非常足，由此下来就会牺牲掉品质感。这也是我们在困惑和探讨的，所以我们找到很好的解决方法，最大限度的保持货值的基础上，将营造感覆盖进行扩大，怎么做?就是对亩产进行提炼后，增加对亩产下的多专业的搭配，比如说建筑景观一体化。由于景观的介入，我们将一些高货值下面容积率进行搭配，对空间感层次进行提炼，移步一景。由于是一体化管理，所以一切出发点不是以景观设计为盈利，而是更好的服务建筑落地项目。建筑落地之前会有规划，不同的货值最主要是要解决什么——经济收益!在货值下面怎么追求价值感，传统意义上看到的品质感大多用肉眼直观就是外立面，但是我们要传递给它的不仅仅是外立面。那么就有参照物，参照物的营造就会有我们的规划路网，包括视觉冲击。品质感的提炼并不是金钱的植入，而是气质和属性以及障眼法的植入。本身来说两者之间并不是矛盾体，而是能够对我们整个项目进行保驾护航的左右手。

　　网友提问：在土地资源稀缺，房价高涨的时代，除了通过空间的合理利用、户型设计以外带来的溢价，还应该注重哪些领域的开发?

　　合肥旭辉设计部副总监王棣：我觉得现在人们对于自身健康以及生活品质的追求在不断地上升。关注自身的健康也是我们在新的高端项目会采取的措施，也会从设备或者智能社区的概念上做一些提升，可能是净水系统、过滤清风系统、对于噪音的隔绝以及恒温系统等。这会是越来越多住宅以后的趋势，或者是房产开发的趋势。同时自身健康在户外的景观道上也有体现，户外设置会在整个小区里面设置环形道、休息区，来促进人们对于户外景观的参与，对于健康运动的参与。我觉得可能是通过这些方面能够给房屋的产品带来更多的溢价。